La technique
- Objet : prêt bancaire à long terme destiné à l’acquisition d’un bien à usage professionnel.
- Durée : s’agissant d’un bien à usage professionnel (bureaux, entrepôts, usines…), et contrairement aux biens à usage d’habitation où la durée peut aller jusqu’à 25 ou 30 ans, la durée maximum d’emprunt est de 15 ans.
- Nature : amortissable à échéance constante, mensuelle ou trimestrielle (rarement au-delà)
- Taux : fixe ou variable (dans ce dernier cas, pensez à se protéger car une hausse des taux par la mise en place d’un cap ou d’un swap)
- Garanties : hypothèque en 1er rang (pour une acquisition : PPD, privilège de prêteur de deniers) + si demandée par la banque, une assurance décès invalidité (à négocier notamment sur la nature de l’assurance par exemple décès uniquement)
- Quotité de financement : en théorie 100% du prix d’acquisition + frais, en pratique un apport minimum (10% du prix d’acquisition + frais) sera demandé afin d’apporter à la banque une marge hypothécaire minimum. Concernant les prêts en faveur d’investisseurs immobiliers le rapport entre les revenus fonciers et la charge de la dette (DSCR, « debt service coverage ratio ») devra à supérieur à 115 % .
Le prix
Le taux proposé dépend en premier lieu du coût de refinancement pour la banque : dans un contexte de taux bas, tous les emprunteurs en bénéficient.
La différence entre un « bon taux » et un « mauvais taux » va dépendre de plusieurs sujets :
- L’apport : plus l’apport sera important et plus le taux sera compétitif ;
- La qualité de l’emprunteur : meilleur est sa qualité (capacité de remboursement, capacité d’autofinancement) meilleur est le taux ;
- La durée de l’emprunt : en 2018 plus les banques empruntent sur une durée longue plus le taux est élevé. Cette situation sera automatiquement répercutée sur son client.
Les conseils du Comptoir Financier
- Confiez à un conseil expert un appel d’offres qui vous permettra : d’interroger sans perdre de temps non seulement votre ou vos banquiers mais également des établissements qui ne vous connaissent pas et qui mettront tout en œuvre pour capter un nouveau client = meilleur taux et optimisation de la quotité de financement et de sa durée.
- Solliciter un prêt immobilier ayant pour objet autre que l’acquisition, et notamment le refinancement d’un bien immobilier pour générer du cash destiné à améliorer la trésorerie d’une personne physique ou morale, est très difficile à obtenir, voir refusé d’emblée par les banquiers traditionnels. Consultez le Comptoir Financier.
- Un avis de valeur récent du bien réalisé par un expert indépendant est un atout pour le montage du dossier et l’obtention du financement
- N’oubliez pas de négocier au plus bas les pénalités de remboursement par anticipation et ne vous contentez pas d’un mail : seules les conditions particulières du contrat de prêt ont une valeur.
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